Immobilienkredit
300.000 Euro zu 3,6 Prozent mit zwei Prozent Tilgung kosten 1.400 Euro im Monat; nach zehn Jahren bleiben rund 228.000 Euro offen.
Tilgungsrechner für Annuitätendarlehen und Zinsbindung
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, das Verhältnis von Zins und Tilgung verschiebt sich aber jeden Monat. Der Rechner zeigt die Rate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung.
Rechner
Tilgungsrechner
Wie hoch ist die Monatsrate eines Annuitätendarlehens?
Komma oder Punkt sind beide möglich. Die Rechnung läuft direkt im Browser, es werden keine Eingaben übertragen.
Ergebnis
1.400 €
Monatsrate bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung
300.000 × (3,6 % + 2 %) ÷ 12 = 1.400 €
- Jahresannuität
- 16.800 €
- Zinsanteil erste Rate
- 900 €
- Tilgungsanteil erste Rate
- 500 €
- Laufzeit bis zur Volltilgung
- 28,6 Jahre
So arbeitet der Rechner
Die Jahresrate ergibt sich aus Sollzins plus Anfangstilgung, bezogen auf die Darlehenssumme. Bei 300.000 Euro, 3,6 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung sind das 16.800 Euro im Jahr oder 1.400 Euro im Monat.
Innerhalb der Rate sinkt der Zinsanteil mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst entsprechend. Genau dieser Effekt verkürzt die Laufzeit überproportional, wenn die Anfangstilgung erhöht wird: Von zwei auf drei Prozent fällt die Laufzeit von rund 27 auf 20 Jahre.
Am Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Der Rechner weist sie samt getilgtem Betrag und gezahlten Zinsen aus, damit das Zinsänderungsrisiko vor Vertragsabschluss sichtbar wird.
Die wichtigsten Kennzahlen
- Annuität
- Die konstante Jahres- oder Monatsrate aus Zins und Tilgung.
- Anfangstilgung
- Tilgungssatz im ersten Jahr. Er bestimmt Laufzeit und Gesamtzins stärker als jede Sondertilgung später.
- Restschuld
- Offener Betrag am Ende der Zinsbindung. Grundlage für die Anschlussfinanzierung.
- Zinsanteil
- Teil der Rate, der nicht in die Entschuldung geht. Am Anfang liegt er bei hohen Zinsen über der Hälfte.
- Gesamtzins
- Summe aller Zinszahlungen über die Laufzeit. Die Zahl, die Verlängerungen wirklich teuer macht.
Formeln im Überblick
| Rechenweg | Formel |
|---|---|
| Monatsrate | Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12 |
| Monatszins | i = Zins ÷ 12 |
| Restschuld | K × (1 + i)^m − Rate × ((1 + i)^m − 1) ÷ i |
| Laufzeit | m = ln(Rate ÷ (Rate − K × i)) ÷ ln(1 + i) |
| Zinsanteil erste Rate | K × Zins ÷ 12 |
| Gesamtzins | Rate × Monate − Darlehen |
Fälle aus dem Betrieb
Tilgung erhöhen
Drei Prozent Anfangstilgung heben die Rate auf 1.650 Euro, sparen aber über die Laufzeit einen sechsstelligen Zinsbetrag.
Betriebsmittelkredit
Bei kurzen Laufzeiten dominiert die Tilgung. Für Konditionsvergleiche taugt zusätzlich der Kreditrechner.
Anschlussfinanzierung
Zwei Prozentpunkte höhere Zinsen auf 228.000 Euro Restschuld kosten rund 380 Euro mehr im Monat.
Häufige Fragen
Was unterscheidet Annuitäten- und Ratendarlehen?
Bei der Annuität bleibt die Rate gleich, beim Ratendarlehen die Tilgung. Dort ist die erste Rate höher und sinkt anschließend.
Wie wirken Sondertilgungen?
Sie senken die Restschuld sofort und verkürzen die Laufzeit, weil die Rate gleich bleibt. Der Rechner bildet sie nicht ab, ein höherer Tilgungssatz zeigt aber die Richtung.
Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Weil Bearbeitungskosten, Auszahlungstermine und Zinsverrechnung einfließen. Für den Vertragsvergleich zählt der Effektivzins.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Zinsbindung und Laufzeit sind identisch, es bleibt keine Restschuld. Die nötige Tilgung ergibt sich aus der gewünschten Laufzeit.